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1960년대 싱가포르는 심각한 주택난

인구의 70% 이상이 판잣집과 불량 주거지

독립 직후 리콴유 초대 총리가 내린 결론은 명확

“시장에 맡겨서는 안 된다. 국가가 직접 집을 지어야 한다.”

그렇게 시작된 싱가포르의 HDB(Housing & Development Board·주택개발청) 프로그램

60여년이 지난 지금, 싱가포르 인구의 약 80%가 거주하는 주거 시스템

HDB는 이 기관이 공급하는 공공주택을 통칭하는 말

국민 대다수가 ‘소유’하되, 투기는 철저히 차단하는 정교한 메커니즘

싱가포르 HDB 시스템의 토대는 국가의 토지 소유권

싱가포르 국토의 90%는 국가 소유

HDB 주택은 99년 임대차(leasehold) 방식으로 공급

입주민은 집을 ‘소유’하지만, 토지는 국가 것

이 구조가 투기를 원천 차단하는 핵심 장치

여기에 싱가포르 정부는 최근 몇년간 매년 1만~2만 호 안팎을 공급

특히 ‘BTO(Build-To-Order)’ 방식으로 수요를 파악한 후 짓기 때문에 공실이 거의 없음

신청자가 먼저 등록하고, 정부가 그에 맞춰 건설을 시작하는 시스템

정부가 보조금을 지급해 중위소득 가구도 구매할 수 있는 수준으로 책정

2024년 기준 4룸(거실 1개, 침실 3개) HDB 분양가는 약 30만~50만 싱가포르달러(약 3억4500만~5억7500만원) 수준

같은 지역 민간 아파트가 100만 싱가포르달러(약 11억5000만원)를 훌쩍 넘는 것과 비교하면 절반 이하

투기 방지 장치도 철저

입주 후 최소 5년간 의무 거주(MOP·Minimum Occupation Period)를 해야 하고, 그 이전에는 매매가 불가능

재판매 시에도 HDB 자격을 갖춘 싱가포르 시민과 영주권자 위주로만 판매가능

그럼에도 HDB 가격이 꾸준히 올랐고, 특히 도심이나 역세권 같은 프라임 입지는 재판매 시장에서 가격이 급등

정부 보조금을 받아 싼 값에 분양받은 뒤, 5년 후 되팔아 시세 차익을 챙기는 사례가 늘어난 것

싱가포르 정부는 2024년 10월, 이 문제를 해결하기 위해 HDB를 세 등급으로 나누는 새 제도를 도입

일반 지역의 HDB는 ‘스탠더드’로 분류돼 기존 규제를 유지

5년 의무 거주 기간을 채우면 재판매가 가능하다.

역세권이나 인기 지역은 ‘플러스’로 지정

정부가 보조금을 더 많이 지급하는 대신, 의무 거주 기간이 10년으로 증가

재판매할 때는 일부 보조금을 환수

도심 핵심부나 최고 입지는 ‘프라임’으로 구분

가장 많은 보조금을 받을 수 있지만,

10년 거주 의무와 함께 재판매 시 보조금 일부를 정부에 환수하는 ‘클로백(Clawback·환수)’ 조항이 적용

투기 수익을 제한하되, 자산 형성 자체는 허용하는 절묘한 균형이다.